ה"התחדשות העירונית" כובשת את ירושלים
העדר הקרקעות הפנויות לבנייה בעיר לצד הביקוש העצום למגורים בבירה
מכל שכבות האוכלוסייה, גורמות לפריחה גדולה בתחום "ההתחדשות העירונית" בירושלים שמסומן גם על ידי העירייה כתקווה החדשה של בירת ישראל
מנתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), נראה כי 15% מכלל יחידות הדיור שהחלו להבנות ב-2016 נבנו במסגרת של 'התחדשות עירונית'. וירושלים, שאינה משופעת בקרקעות פנויות לבנייה חדשה ונמצאת במצב פוליטי רגיש בעניין התחלות הבנייה, היא אחת הערים שבהן מקודמים פרויקטים מסוג זה במשנה המרץ.
עיריית ירושלים נרתמה לעניין 'ההתחדשות העירונית' על מנת לתת פתרונות ממשיים ומהירים לתושבי העיר המשוועים לפתרונות דיור בבירה, והחליטה לפטור את הפרויקטים שייבנו במסגרת פינוי-בינוי מהיטל השבחה כשהתנאי היה שהם ימומשו ב-6 השנים הקרובות. כמו כן קודם "מסלול ירוק" לפרויקטים מסוג זה, המאפשר קידום מהיר בהליכי אישור שכידוע הם יכולים לעכב פרויקטים שנים רבות. בנוסף, אושרה תכנית מתאר מקומית לתמ"א 38 שקבעה היכן ייבנו פרויקטים וכמה יחידות דיור יתאפשרו בכל אזור.
יתרונות ההתחדשות העירונית
מטרת ההתחדשות העירונית היא לשפר את בטיחות המבנים ועמידותם, לחדש את פני השכונות ברחבי העיר ולתת מענה לזוגות צעירים. באמצעות תמ"א 38 למשל, ניתן לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים על מנת לתת הגנה טובה יותר לדיירים, להגדיל את שטח הדירות הקיימות, לשפר את חזות המרחב הציבורי ולשדרג את התשתיות הפיסיות של הדירות הקיימות.
תכניות אלו הפכו ליעד חברתי, חינוכי, קהילתי וכלכלי לעיר, ואין ספק שזהו כלי חשוב לחיזוק השכונות הוותיקות בעיר, למימוש הפוטנציאל שלהן ולחיזוקם המיידי על ידי הקמת אלפי יחידות דיור המכניסות דם צעיר המחיה את האזור כולו. כיום מובן לכולם כי הורדת המחירים בירושלים תגיע רק דרך תנופה בבנייה של התחדשות עירונית וזו הסיבה שכולם מתגייסים לטובת הנושא.
חברות הבניה הירושלמיות, כמו גם חברות נדל"ן מהמובילות במדינה פועלות היום בתחום של התחדשות עירונית בירושלים, ובימים אלה ניתן כבר להצביע על הצלחת הפרויקטים של ההתחדשות העירונית שללא ספק "כבשו" את רוב השכונות בירושלים וביניהם:
קריית היובל, בית הכרם, ארנונה, גילה, קריית מנחם, רמות, נווה יעקב, קטמון ועוד. כשבנוסף למגורים, ישנם גם מרכזיים מסחריים הנמצאים במסלול ההתחדשות העירונית בנווה יעקב, קריית מנחם ובמקומות נוספים.
יצאנו לבדוק איזה חברות מובילות את תחום 'ההתחדשות העירונית' כיום בירושלים על מנת לתת סקירה רחבה
של האפשרויות העומדות בפני התושבים בעיר בתחום הזה, ולעמוד מקרוב על הבחירה הנבונה ביותר לירושלמי שבחר להצטרף להצלחה הרבה של "ההתחדשות העירונית" בעיר.
הדמיה מצפה רמות ירושלים – הדמיה יח"צ
החברה להתחדשות ירושלים
החברה הראשונה שבדקנו היא החברה להתחדשות ירושלים, אשר שמה לה למטרה לחדש את העיר ירושלים באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי. החברה נולדה מתוך חיבור בין שתי חברות נדל"ן ותיקות ומנוסות המשלימות זו את זו בתחומי התמחותן – חברת ISA הירושלמית והחברה להתחדשות עירונית לישראל.
ISA היא חברה ירושלמית ותיקה העוסקת זה למעלה מ-20 שנה בייזום, בנייה ופיתוח נדל"ן. החברה, אשר נמצאת בבעלות משותפת של שלום גריבה ועקיבא זורייבין, יזמה וביצעה פרויקטים רבים עבור המגזר הפרטי והמוסדי בתחומי המגורים, המסחר, המלונאות ועוד. שמה שלISA הולך לפניה כחברת בנייה איתנה, המעניקה חשיבות רבה לאיכות ולמקצוענות. החברה שמה לה כמטרה לקדם את מגמת ההתחדשות עירונית בירושלים ולהיות שותפה לפיתוחה.
החברה להתחדשות עירונית לישראל היא אחת החברות המובילות בישראל לייזום, תכנון, ניהול וביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (תמ"א בהליך הריסה ובנייה), במסגרת תכניות להתחדשות עירונית ברחבי הארץ. בעלי החברה הם לוי קושניר ודני שפירא, יחד עם טל גולדשטיין ועמי כחלון המשמשים גם מנכ"לים משותפים בחברה. החברה להתחדשות עירונית לישראל משלבת חוסן כלכלי ועסקי, ניסיון רב-שנים, ידע חיוני וגישה אישית ואנושית, המאפשרים לה ללוות פרויקטים מורכבים לכל אורכם, תוך טיפול אישי מסור בכל דייר ודייר.
החברה להתחדשות ירושלים הוקמה על רקע החזון לפתח את ירושלים ולהעניק פתרון למצוקת הדיור בעיר, הנובעת ממחסור בקרקעות זמינות לבנייה בשטחה. המטרה העומדת לנגד עיניה של החברה להתחדשות ירושלים היא ללוות ולהוביל תהליכי פינוי בינוי בשיתוף מלא עם בעלי הדירות באמצעות נציגות חוקית שנבחרת להוביל את הפרויקט. החברה מובילה עם הנציגות לכל אורך הדרך את התהליך המורכב של פינוי בינוי, תוך שהיא רואה לנגד עיניה את רצונם וטובתם של בעלי הדירות. פעילות זו של החברה להתחדשות ירושלים משמשת מנוע צמיחה לבניית אלפי יחידות דיור בבירה בעשור הקרוב.
החברה תחל בקרוב בשלושה פרויקטים גדולים במקומות מבוקשים מאוד בירושלים, בשכונות קריית יובל ובקטמונים, כשהתכנון הוא לפנות כ-400 דירות ולבנות במקומם כ-1500 דירות חדשות.
עמי כחלון, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות ירושלים אומר כי "אנו בחברה להתחדשות ירושלים מאמינים כי לתושבי העיר יש הזכות לדיור הולם ולמגורים בסביבה נעימה ומכבדת עבורו ועבור ילדיו. תהליכי פינוי-בינוי הם העתיד של הבנייה העירונית ואחד המפתחות לפתרון מצוקת הקרקעות והדיור בישראל ולכן אנו פועלים במספר שכונות ברחבי העיר כשהתחלנו בקרית יובל, בקטמונים ובעוד מספר שכונות בעיר והכל לרווחת תושבי ירושלים". ומוסיף " מברור שערכנו בחברה להתחדשות ירושלים, נראה כי תהליך קידום הפרויקטים בשיתוף מלא של בעלי הדירות, כפי שמבוצע בחברה, תואם באופן מלא את רצון הדיירים ולכן מספר הפניות לחברה גדול מאוד. החברה להתחדשות ירושלים מפלסת את דרכה להפוך להיות אחת מהחברות המובילות בעיר בתחום ההתחדשות העירונית".
אפריקה ישראל- אפריקה התחדשות עירונית
'אפריקה התחדשות עירונית' היא חברת בת של 'אפריקה ישראל' מגורים, וכעת היא מרחיבה אחיזתה בתחום הפינוי ובינוי בעיר ירושלים. החברה זכתה השנה במכרז בפינוי בינוי ברח' בוליביה בשכונת קריית יובל להקמת 180 יח"ד. פרויקט זה הינו בין הראשונים בשכונת קריית יובל. על פי המכרז, החברה תהרוס בניין רכבת שנבנה בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת הכולל 56 יח"ד ותקים בניין מגורים בגובה של 12 עד 14 קומות עם כ-180 יח"ד חדשות. מתוכן צפויה החברה לשווק כ-124 יחידות לציבור הרחב. במסגרת פרויקט זה, ייהנו הדיירים הוותיקים מתוספת שטח לדירתם הקיימת וכן מרפסת שמש.
כמו כן, "אפריקה התחדשות עירונית", זכתה לאחרונה גם במכרז פינוי בינוי ברח' סן מרטין 23-25 בשכונת הקטמונים להקמת 104 יח"ד, וקיבלה אישור ראשוני משולב של גורמי תכנון בוועדה המחוזית והוועדה המקומית.
שני הפרויקטים זכו למענק מיוחד מטעם 'משרד השיכון' בגין קידום פרויקטים בירושלים. כאשר המענק מתווה לוחות זמנים קצרים למימוש לטובת הדיירים. החברה הודיעה כי היא "רואה בירושלים יעד אסטרטגי להרחבת הפעילות, משקיעה מאמצים רבים להיכנס לפרויקטים דומים בעיר כבר בעתיד הקרוב" ובסה"כ תבנה החברה בשני הפרויקטים כ-290 יח"ד לרווחת תושבי העיר.
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית אומר כי "אפריקה התחדשות עירונית התמקדה בשנים האחרונות באזור המטרופולין הרבתי של גוש דן. החברה, הבוחנת מנועי צמיחה חדשים להרחבת פעילותה העסקית, רואה בעיר ירושלים המצויה בתנופת פיתוח מרשימה, יעד אסטרטגי חשוב. בהתבסס על כך שעיריית ירושלים וחברת מוריה מטעמה מבצעות פעילויות מבורכות להגדלת היצע יחידות הדיור בעיר, תוך מתן מענה לצד החברתי במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. הניסיון הרב שצברנו בעיר באמצעות חברת האם, "אפריקה ישראל מגורים" הבונה ומקדמת כ-1,000 יח"ד בעיר, בין היתר בשכונת סביוני ארנונה וסביוני רמת שרת, מסייעים לביסוס אחיזתה של החברה בעיר, ואנו משקיעים מאמצים רבים להיכנס לפרויקטים דומים אחרים בעיר ומחוצה לה כבר בעתיד הקרוב".
אזורים
חברת 'אזורים', הנה אחת החברות הוותיקות בתחום הנדל"ן. במהלך השנים יזמה מאות פרויקטים בישראל במעל ל-100 ערים הפרוסים על עשרות אלפי דונמים ירוקים, פארקים, שבילי דרך, פינות חמד ומתקנים. כחצי מיליון איש במדינת ישראל נהנים מסטנדרטים של בנייה ללא פשרות, ומאיכות חיים באחת ממאות הקהילות שבפרויקטים של 'אזורים'. כיום בונים ב'אזורים' עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, מהצפון ועד הדרום, ביניהם גם בתחום "ההתחדשות העירונית". בשנת 2016 הוכרזה החברה כ"מובילה במדד ההתחדשות העירונית של ישראל לשנת 2016" ע"י האתר "גלובס".
באזורים מאמינים כי תחום ההתחדשות העירונית מהווה מנוע צמיחה אמיתי לשוק הנדל"ן. ענף שיוצר פתרונות של יש מאין לבעיות ההיצע במשק ומאפשר תכנון אורבני, נכון ומודרני.
ב'אזורים' זיהו את היתרון היחסי שלהם בתחום ההתחדשות העירונית והקימו חטיבה ייעודית לתחום ההתחדשות העירונית הכולל פינוי בינוי ותמ"א 38 עם אנשי המקצוע המובילים בישראל שהיו מהוגי תכניות ההתחדשות העירונית בישראל, על מנת
שתעניק את השירות הטוב ביותר לדייר משלב איסוף החתימות ועד קבלת הדירה. הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים מצטרפת לפרויקטים האיכותיים שכבר הוקמו ע"י אזורים באזור כגון פרויקט קינג דיויד, מוצא עילית, בוטיק הנביאים וארזי הבירה. הכח האמיתי של "אזורים" אל מול קבלנים קטנים/בינוניים הוא בעיקר הביטחון והשקט הנפשי שבעלי הדירות מקבלים. בעלי הדירות מקבלים חברה בעלת איתנות כלכלית מוכחת (הון עצמי מעל 1 מיליארד ₪) ואיכויות בניה גבוהות (53 שנות מוניטין וניסיון).
מטריית העל שאזורים מספקת מאפשרת בנוסף למחלקות התכנון, ההנדסה, השיווק ושירות הלקוחות, גם את היחס והקשר האישי מול בעלי הדירות אשר מתנהלים במחלקת הפיתוח העסקי. באזורים נמצאים כיום טובי המומחים, חלוצי הענף, באמצעותם ובשיתוף מלא של הדיירים ,אותם רואה החברה כשותפים מלאים לדרך, תממש החברה את החזון במלואו.
ומה באשר להצלחת ההתחדשות העירונית בירושלים? ובכן, משה קורן, מנהל הפיתוח העסקי של חברת אזורים שהוא גם מנהל הפרויקטים של ההתחדשות העירונית באזור ירושלים מציין כי "השנה חברת אזורים שמה את ירושלים במרכז העניינים, הקמנו צוות שממוקד ירושלים ואנו פועלים במספר שכונות. פרויקט אחד ברחוב הרצל כבר חתום ואנו במו"מ על מספר פרויקטים. אזורים מעוניינת להרחיב את הפעילות שלה בירושלים". "הכוח שלנו באזורים הוא שאנו מציעים שירותים וסטנדרטים שיזמים קטנים לא יכולים להרשות לעצמם להעניק כמו קרן דמי ניהול לדיירים, תשלום שכר דירה, תשלום הוצאות הובלה, מימון שכר טרחת עו"ד ושמאי מקרקעין ועוד". ומוסיף- "מה שחשוב להבהיר לדיירים הוא הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית דורשת התמקצעות בתחום והנה למביני דבר בלבד ולכן אני ממליץ ללכת עם החברות הגדולות כמו אזורים ושכמותה".
ואכן, בתחום המורכב של ההתחדשות העירונית הכולל שיתוף פעולה מלא עם הדיירים, העירייה ורשויות החוק אנו מציעים לפנות רק לחברות מנוסות עם ותק וחוסן כלכלי שכבר הוכיחו את עצמן בתחום, ויכולות להביא לדיירים שקט נפשי לאורך התהליך כולו, על מנת שהפרויקט יבוצע לשביעות רצון כל הגורמים, במהירות, בבטיחות וביעילות.
