בעקבות אי היציבות בבורסה ובשוקי ההון, בשבועות האחרונים ישנה עלייה של כ-18% במספר הישראלים המתעניינים ורוכשים דירות להשקעה בארה"ב.
עו"ד שחר שוורץ, מנכ"ל חב' SCHWARTZS המתמחה בייעוץ משפטי ופיננסי להשקעות נדל"ן בארה"ב ועוסק ביעוץ וליווי עסקאות של רכישת דירות בארה"ב ע"י ישראלים מציין שבמהלך שלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2015 רכשו הישראלים כ-28,000 יח' דיור בארה"ב בהשקעה כוללת של 1.9 מיליארד דולר.
מהן הסיבות המרכזיות לכך שישראלים מעדיפים לרכוש דירות להשקעה בארה"ב ומה הכדאיות הכלכלית לכך?
בעקבות החוק של שר האוצר משה כחלון מלפני מספר חודשים, במסגרתה עלה המס על דירות להשקעה בשיעור של 8%-10%, החל גל של התעניינות ברכישת דירות להשקעה בארה"ב וזאת לאור העובדה שמחירי הדירות בארה"ב באזורים האטרקטיביים נמוכים בהרבה בהשוואה לדירות בישראל.
לדוגמא: נכס באחת משכונות /ערי הלויין של אטלנטה :נכס בנוי כ 140 מ"ר מגרש כ 400 מ"ר מחיר קניה 319000 ש"ח דמי שכירות חודשיים 3050 ש"ח נטו תשואה 11% שנתי.
לעומת זאת נכס בעיר רחובות : בנוי 160 מ"ר מגרש 300 מ"ר מחיר קניה2,100,000 ש"ח שכירות חודשית 7000 ש"ח 4% תשואה שנתית. בארצות הברית תשואה משולשת עבור הכסף, כאשר התשואה בארצות הברית הינה לאחר תשלום דמי ניהול וכל המסים והביטוחים.
למשקיע הישראלי כדאי היום לקנות דירות בארה"ב שכן התשואה הממוצעת היום בארה"ב עומדת על 10%.
מהן הערים הפופולריות בהן כדאי להשקיע ומהי התשואה הממוצעת?
התשואה הממוצעת היום בארה"ב עומדת על 10%. הערים הפופולריות להשקעה הינן:
באפלו |
בין 10%-14% תשואה |
ניו יורק |
בין 4%-5% תשואה |
קליבלנד אוהיו |
בין 10%-14% תשואה |
אטלנטה |
בין 8%-11% תשואה |
ג'רוסין וויל (פלורידה) |
בין 9%-13% תשואה |
פאנמה סיטי (פלורידה) |
בין 10%-14% תשואה |
סרוסטה (פלורידה) |
בין 8%-13% תשואה |
ניו ג'רסי |
בין 5%-7% תשואה |
מי שמעוניין לרכוש נכס להשקעה בארה"ב- מה עליו לעשות? איך מתבצע התהליך?
קודם כל כסף כמובן- סכום של החל מ- $55,000 . לאחר מיכן יש לבצע בחינה של המקום הטוב ביותר להשקעה מבחינת הלקוח, לפי הקריטריונים שהוא הציב. לאחר בחירת המיקום האופטימלי חב' SCHWARTZS מקשרת את הלקוח לחברה מקומית עימה היא עובדת לאורך שנים לקבלת הצעות לבתים לרכישה. יושבים ומנתחים יתרונות וחסרונות של כל אחד מהנכסים. לאחר מכן מקבלים מהחברה בארה"ב חוזה, אשר איתו ניגשים לרשויות המס ומקבלים אישור להעברת כסף לארה"ב. מטרת האישור הינה לקבל פטור ממיסים על הוצאת הכסף. פותחים חב' מקומית אמריקאית (נותן הגנה על הנכס), שסוגה נקבע בהתאם לצרכים של הלקוח ואז מבצעים תכנון מס באמצעות רו"ח אמריקאי ורו"ח ישראלי. עוברים על החוזה, מתקנים מה שצריך לתקן מבחינת הסעיפים, מוודאים שהכסף עובר בצינורות המקובלים דרך עו"ד בנאמנות, ביטוח ורישום מלא של הנכס. לאחר מכן מגיע שלב מציאת השוכרים באמצעות חברת הניהול של הנכס.
ולמי שאין את ההון העצמי להשקעה אך עדיין מעוניין להשקיע?
ניתן לקחת משכנתאות בארה"ב, וכאשר מדובר בהשקעות גדולות ישנם גופים פיננסים שישמחו גם לתת הלוואות. כאשר מדובר בעסקאות קטנות יש לצבור קרדיט של שנתיים. יחד עם זה אם מעוניינים לקחת משכנתא דחופה אפשר לקבל אותה מגופים חוץ בנקאיים בריביות גבוהות יותר. כמו כן בימים אלו הקמתי, בשיתוף ברוקר משכנתאות מקונטיקט, מיזם שיעניק לישראלים הלוואות לרכישת יחידות דיור בארה"ב. המיזם יעניק הלוואות עד 80% משווי הנכס וההחלטה להקימו נובעת שישראלים המעוניינים לרכוש נדל"ן בארה"ב מתקשים לקבל הלוואות מבנקים אמריקאים שדורשים לצורך הענקת ההלוואה קרדיט, וזהו הליך שיכול להימשך מספר שנים.
ממה בכל זאת כדאי להיזהר ?
כמו בחיים, כך גם בהשקעות נדל"ן- להיזהר מעסקאות שנראות יותר מידי טוב. עסקאות שמבטיחות תשואה מראש לשנתיים, שמבטיחות שכ"ד בצ'קים מראש לשנתיים, תשואות גבוהות במיוחד- כל אלו מחביאים בתוכם בעיות. אם בוחרים לוקיישן טוב- לא צריך להבטיח שכירות מראש כי במיקומים טובים הביקוש גדול מההיצע. אם חברת הניהול מבטיחה לרוכש שכ"ד גבוה במיוחד לשנתיים הראשונות- ייתכן והיא מגלמת את השכירויות במחיר הקנייה של הנכס. הנכס שווה פחות ממה שהרוכש שילם עליו, לאחר מכן שהרוכש יהיה מעוניין למכור הוא לא יצליח למכור במחיר שקנה .
חברות שמבטיחות תשואות גבוהות בד"כ הן חברות שעובדות בשיטת הפירמידה. התשואות הראליות על נכסים פרטיים בארה"ב הן 8%-14% בשנה. חברות שמבטיחות תשואות של 20% הן חברות שמוכרות אשליות.
ישנן עסקאות עוקץ שבסופן הקונה מאבד את הנכס שרכש, מבטיחות נכס טוב ותשואה טובה ומנצלות את העובדה שהרוכש לא מגיע פיזית לראות את הנכס ואת מיקומו, (גם אם הלקוח יגיע, לא תמיד יוכל לזהות את הבעיות בנכס כי הלקוח לא מכיר את צורת הנכסים, מבנה הנכסים ואיך בוחרים לוקיישן טוב בארה"ב). בתהליכים בעייתים מסוג זה, הלקוח מגלה בסופו של דבר שהשקיע 60,000$ בנכס ששווה 15,000$, מגלה שיש בעיה של שוכרים ובארה"ב יש הוצאות על נכס גם אם הוא עומד ריק (מיסים, ביטוחים וכו').
העוקץ השכיח ביותר הוא ברמת העסקה- הבטחה של תשואה ריאלית של 10% ובסופו של דבר מקבלים במקרה הטוב 3% תשואה, ובשביל תשואה כזו אין טעם להשקיע בארה"ב ובכל הטרחה סביב זה.
צריך לקרוא טוב טוב את החוזים של החברות שמציעות השקעות לטווח ארוך עם אחוזים גבוהים ולראות שבשורה התחתונה כתוב שהלקוח יכול גם להפסיד את כל כספו וכי הן אינן אחראיות על הכסף. במקרה הזה אם יש הצלחה אז ההצלחה היא של החברה ואם החברה נכשלת אז המפסיד היחיד הוא הלקוח שמשלם את מלוא מחיר ההפסד.
עו"ד שחר שוורץ, מנכ"ל חב' SCHWARTZS
