עמדה אישית – איך לקנות דירה בשנת 2025 ולהישאר בחיים.

מימין: עו"ד עדיאל קליין יחד עם עו"ד איתי בן אליהו – צילום: יאיר קרל

עמדה אישית – איך לקנות דירה בשנת 2025 ולהישאר בחיים.
מאת: עו"ד איתי בן אליהו ועו"ד עדיאל קליין דרלי השקעות נדל"ן.

רכישת דירה נחשבה מאז ומתמיד לחלום הישראלי הגדול, אך יותר ויותר אנשים מבינים שהחלום מתרחק מהם. מחירי הדירות מרקיעי שחקים, הריביות מטפסות, וההון העצמי הנדרש הולך וגדל. אז מה עושים? מחפשים דרכים חכמות להשקעה בנדל"ן.

נסקור את האלטרנטיבות המובילות להשקעה בדירות גם למי שאין לו את כל הכסף לרכישת הדירה, נסביר את היתרונות והחסרונות של השיטות הקיימות המקובלות ונציג גם שיטה חדשה המאפשרת לרכוש דירה בלי משכנתא.

קניית דירה חדשה במבצעי קבלן (90%-10% או 80%-20%).

מה זה?  קניית דירה "על הנייר" או בפרויקט בבנייה, במסגרתה נדרש תשלום ראשוני של 10%-20% משווי הדירה, ויתרת התשלום במסירה.

יתרונות:

• דירה חדשה ומודרנית.
• אפשרות להנחות במסגרת מבצעי פרי-סייל.
• פריסת תשלומים כך שעיקר התשלום והמשכנתא נדחים למועד המסירה.
•  

האותיות הקטנות:

• לקראת המסירה, לאחר מספר שנים, צריך לשלם את יתרת ה-80%-90% משווי הדירה. במידה ולא יהיה לרוכש סכום זה הוא יפסיד כ-10% משווי הדירה כפיצוי מוסכם לקבלן.
• בנק ישראל וחלק מהבנקים המסחריים רואים במבצעי הקבלנים עסקאות עם סיכון מוגבר ומתחילים להערים קשיים. בנוסף, המשכנתא כוללת ריביות שיכולות להשתנות לאורך הדרך ולייקר לרוכש את ההחזר החודשי.
• בנוסף לתשלום הראשוני, עשויות להיות הוצאות נוספות כגון הצמדות למדד הבנייה שיכולות לייקר את העסקה משמעותית.
• יש צפי שחלק גדול מדירות הקבלן ימסרו בעיכוב משמעותי עקב המלחמה, מחסור בעובדים, עיכובים תכנוניים וכדו'.
• לא ניתן לגור או להשכיר את הדירה בתקופת הבנייה, ולא ניתן לקבל ריבית על הכסף ששולם בחתימת ההסכם.

השקעה בדירה במבצעי קבלן יכולה להיות נוחה בהתחלה אך טומנת בחובה סיכונים והתחייבויות כלכליות ארוכות טווח שחשוב לקחת בחשבון לפני קבלת החלטה.

קניית דירה יד שנייה עם משכנתא

מה זה?  קניית דירה קיימת ממוכר פרטי. בהיעדר הון עצמי בשווי כל הדירה, נדרשת לקיחת משכנתא הניתנת לפריסה ל-25-30 שנה.

יתרונות:

• קבלת הנכס באופן יחסית מהיר, מה שמאפשר לגור בו או להשכיר אותו ולקבל הכנסה מדמי השכירות.
• פחות אי וודאות – ניתן לראות את הדירה, הסביבה והשכנים לפני הרכישה.
• עסקה בטוחה יחסית מאחר וניתן לרשום הערת אזהרה ורישום זכויות במקביל לתשלומים של רכישת הדירה.

האותיות הקטנות:

• לקיחת משכנתא מקטינה את ההכנסה הפנויה מאחר ומצריכה החזר חודשי לבנק לאורך שנים רבות. ריביות המשכנתא עלולות להשתנות לאורך הדרך ולייקר את ההחזר החודשי.
• לעיתים מדובר בדירות ישנות הגוררות עלויות והתעסקות בתיקון ליקויים ותחזוקה שוטפות.
• במקרה שמשכירים את הדירה, יש לקחת בחשבון התעסקות מול שוכרים ותקופות בהן הדירה עשויה להיות ריקה.

דירה יד שנייה מהווה אופציה טובה למי שמחפש יותר וודאות וכניסה מיידית לדירה. עם זאת, נדרשת בדיקה מעמיקה של מצבה הפיזי לפני הרכישה ובדיקת התשואה הצפויה מהנכס וההחזרים החודשיים למשכנתא.

קניית דירה בחו"ל

מה זה? רכישת דירה יד שנייה להשקעה במדינה זרה והשכרתה לצורך קבלת תשואה שוטפת ורווח במכירתה.

יתרונות:

• מחירי דירות נמוכים יותר בהשוואה לישראל, מה שמאפשר כניסה לשוק עם הון עצמי נמוך יחסית.
• במקומות מסוימים, התשואה על הדירה עשויה להיות גבוהה יותר מאשר בישראל.

האותיות הקטנות:

• תלות מוחלטת בחברה המנהלת, מה שמצריך היכרות, אמון ובדיקה מעמיקה של החברה המנהלת.
• חוסר היכרות עם החוקים המקומיים – מסים, רגולציות ודרישות משפטיות עלולות להפתיע את המשקיע לאחר הרכישה.
• חוסר היכרות עם השוק המקומי – סיכון לרכישת נכס במחיר מנופח או בשוק בירידה.
• קושי לבדוק את הנכס באופן פיזי לפני הרכישה.
• אי-ודאות לגבי מימוש הנכס בעתיד – ייתכן שהיציאה מההשקעה תהיה מורכבת יותר מהמצופה.

השקעה בדירה בחו"ל יכולה להניב תשואות אך כוללת בתוכה סיכונים ואי וודאות. יש לבדוק היטב לפני קנייה ולקנות רק דרך חברות מיהמנות.

קניית חלק מדירה בישראל

מה זה? מודל חדש של רכישת חלק מדירה קיימת מיד שנייה להשקעה, באזורים נבחרים, יחד עם עד 4 משקיעים נוספים, ללא צורך במשכנתא. ההשקעה מלווה ע"י חברה מיקצועית לאורך כל הדרך, כך שלא נדרשת התעסקות עם הדירה, ולא עם השוכרים או עם יתר המשקיעים. החברה מאתרת את הדירה, מבצעת את רכישת הדירה, השכרה, ניהול שוטף ועד למכירתה לאחר תקופה קבועה מראש.

יתרונות:

• אפשרות להיכנס להשקעה בקניית דירה בסכום נמוך, ללא צורך במשכנתא וריביות.
• עסקה בטוחה – בעלות רשומה בטאבו.
• תשואה יציבה מדמי שכירות כל חודש, ורווח מעליית ערך הדירה במכירתה.
• יתרונות רכישת "שליש דירה" במס רכישה ושמירה על זכאות לגשת למבצעי מחיר למשתכן למי שאין בבעלותו דירה. וכן יתרונות במס שבח למי שיש בבעלותו דירה יחידה.

האותיות הקטנות:

• השקעה בטוחה אך לא בהכרח תניב את התשואה הגבוהה ביותר.
• מסלול השקעה מובנה של 5 שנים עם נקודות יציאה קבועות מראש.

רכישת חלק מדירה מאפשר קניית דירה בישראל, כולל רישום בטאבו, בסכום יחסית נמוך ללא צורך במשכנתא וללא כאבי ראש. דרלי השקעות נדל"ן היא החברה היחידה כיום שמאפשרת השקעות במודל זה.

טבלת השוואה*

* במהלך הבניה – ערבויות חוק מכר. לאחר השלמת הבניה – בעלות.

 ** למי שאין בבעלותו דירה.

*** למי שיש בבעלותו דירה יחידה.