מדריך מקיף: רכישת דירה בדובאי – הזדמנות למשקיע הזר – למה דווקא דירה בדובאי?

צילום: אלכס איבדנייב

מדריך מקיף: רכישת דירה בדובאי – הזדמנות למשקיע הזר

היתרונות הפיננסיים

שוק הנדל"ן של דובאי הפך בשני העשורים האחרונים לאחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם עבור משקיעים בינלאומיים, והדבר נכון במיוחד להשקעה ב- דירה בדובאי. האמירות מתאפיינת ביציבות פוליטית וכלכלית, ובסביבה רגולטורית ידידותית למשקיע הזר, שהופכת את תהליך הרכישה לפשוט ומהיר יחסית.

יתרונות ההשקעה המרכזיים:

• מיסוי נוח: דובאי מציעה תנאי מיסוי יוצאי דופן. אין מס על הכנסה אישית ואין מס שבח על רווחי הון ממכירת הנכס. המס העיקרי הוא אגרת רישום במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD – Dubai Land Department) העומדת על 4% משווי הרכישה. ישנו גם מע"מ בשיעור של 5%, ובנוסף, הכנסה משכר דירה כפופה למס של 5% באמירות זו.
• תשואה גבוהה: דירה בדובאי, במיוחד באזורים מרכזיים ומבוקשים כמו Dubai Marina, Downtown Dubai או פרויקטים של מפתחים מובילים דוגמת Emaar, מניבה תשואה ממוצעת משכירות הנעה בין 6% ל- 8% לשנה, עם פוטנציאל גבוה יותר בהשכרה לטווח קצר.
• פוטנציאל צמיחת הון: דובאי נמצאת בתנופת פיתוח מתמדת ומושכת אליה מיליוני תיירים ואנשי עסקים. מגמה זו תומכת בעלייה מתמשכת בערך הנכסים לטווח ארוך.
• אפשרויות מימון: משקיעים זרים יכולים לקבל משכנתאות מבנקים מקומיים עד לגובה של 50% משווי הנכס. בנוסף, רכישת נכסים 'Off-Plan' (על הנייר) מציעה תוכניות תשלום גמישות ישירות מהקבלן, המאפשרות פריסת התשלום על פני שנים, ולעיתים אף לאחר מסירת המפתח.

היכן כדאי לקנות דירה בדובאי? אזורים מובילים

בחירת המיקום היא קריטית להצלחת ההשקעה בדירה בדובאי. ההשקעות מוגבלות לאזורי "Freehold" (בעלות מלאה לזרים) המוגדרים על ידי הממשלה, וניתן לחלק את האזורים המבוקשים לשני סוגים עיקריים:

1. אזורי יוקרה ומגורים מרכזיים:
   • Downtown Dubai: הלב הפועם של העיר, ביתם של הבורג' ח'ליפה וקניון דובאי. מתאים למי שמחפש יוקרה, יוקר מחיה גבוה וביקוש קבוע להשכרה לטווח קצר. נכסים של Emaar שולטים באזור זה.
   • Dubai Marina ו-Jumeirah Beach Residence (JBR): אזורי מגורים תוססים על קו המים, המציעים תרבות פנאי עשירה. אידיאליים למשקיעים שמטרתם תשואה משכירות תיירותית לטווח קצר.
   • Palm Jumeirah: מיועד למשקיעים שמחפשים יוקרה אולטימטיבית ונוף לים, עם פוטנציאל גבוה לרווח הון.
2. אזורי צמיחה ותשואה גבוהה:
   • Jumeirah Village Circle (JVC): נחשב לאזור בעל כדאיות גבוהה למשקיעים מתחילים. מציע מחירי כניסה נמוכים יחסית ושומר על שיעורי תשואה גבוהים משכירות.
   • Business Bay: האזור העסקי והפיננסי, מתאים למי שמחפש נדל"ן מסחרי או דירות יוקרה המושכרות לאנשי עסקים מקומיים ובינלאומיים.
   • Dubai Hills Estate: פרויקט 'Master Community' גדול ומתוכנן היטב (של Emaar), המשלב וילות ודירות עם שטחים ירוקים ומגרשי גולף, ומציע איכות חיים גבוהה המושכת משפחות.

צילום: אלכס איבדנייב

התהליך הרגולטורי: איך קונים דירה בדובאי כמשקיע זר?

תהליך רכישת דירה בדובאי לזרים הוא יעיל ומנוהל על ידי ה-DLD. הנה עיקרי הדברים שחשוב לדעת:

1. סוג הבעלות: משקיעים זרים יכולים לרכוש נכס רק באזורי Freehold (בעלות מלאה). יש לוודא מראש כי הנכס נמצא באזור כזה.
2. שלבי הרכישה:
   • Memorandum of Understanding (MOU): חתימה על מזכר הבנות ראשוני מול המוכר או הקבלן (במקרה של Off-Plan).
   • תשלום מקדמה: לרוב מדובר ב-10% – 20% ממחיר הרכישה, המופקדים בחשבון נאמנות (Escrow Account) מוגן.
   • רישום: העברת הבעלות הסופית ורישום הנכס ב-DLD.
3. עלויות נלוות: מעבר למחיר הדירה, יש לשקלל את העלויות הנוספות:
   • אגרת DLD : 4% משווי הנכס.
   • עמלת תיווך: כ- 2% מערך הרכישה.
   • דמי שירות שנתיים (Service Charges): עלויות תחזוקה שוטפת של הבניין, הפארקים והמתקנים המשותפים, הנעות בין 15 ל-30 דירהם למ"ר לשנה, ותלויות ברמת היוקרה של הפרויקט.

ויזת תושב ויתרונות נוספים

רכישת דירה בדובאי פותחת בפני המשקיע אפשרות לקבל אשרת תושב (ויזת משקיע), המאפשרת לו ולמשפחתו להתגורר במדינה. תנאי הזכאות משתנים בהתאם לשווי ההשקעה:

• ויזת משקיע (3 שנים): מוענקת לרוכשי נכסים ששווים עולה על 750,000 דירהם (כ-204,000 דולר).
• ויזת זהב (10 שנים): מוענקת למשקיעים שרוכשים נכס בשווי של 2 מיליון דירהם ומעלה.

אפשרות זו להשתקע או לשהות בדובאי בקלות יחסית הופכת את ההשקעה בדירה בדובאי לאטרקטיבית במיוחד, הן למטרת השקעה פיננסית והן כבסיס אפשרי למגורים או לבית נופש שני.