דוד מייזליק, ראש אגף משכנתאות בבנק "מרכנתיל" – צילום: יח"צ
עמדה אישית – שוק המשכנתאות בשיא – אך גם הסיכונים – באדיבות: דוד מייזליק, ראש אגף משכנתאות בבנק "מרכנתיל".
חודש דצמבר שבר שיאים מבחינת היקף המשכנתאות שניתנו לציבור, למרות הריבית הגבוהה. יחד עם זאת, באותה נשימה יש מספר נורות אזהרה
היקף המשכנתאות בחודש דצמבר הגיע ל-13.8 מיליארד ₪ – כמעט כפול בהשוואה לחודש הקודם ושיא של כ- 5 שנים.
התחזיות צפו משבר קטסטרופלי, הירידה בפעילות נראתה חדה וממושכת והיו כבר מי שקראו ליועצים בתחום להחליף מקצוע. אלא שהמציאות הוכיחה את ההפך: על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות בחודש דצמבר הגיע ל-13.8 מיליארד שקל – כמעט כפול בהשוואה לחודש הקודם ושיא של כחמש שנים. הזינוק החד שנרשם נובע בין היתר מהטבות של קבלנים, וכן הקדמת עסקאות מינואר לדצמבר כדי לחסוך תשלומי מע"מ גבוהים יותר. נתוני השיא הללו מצטרפים למגמה עקבית של עלייה בהיקפי המשכנתאות כבר ממרץ 2024 ומעידים על כך שהשוק פעיל ושמבוצעות עסקאות.
אלא שחרף נתוני השיא, דוד מייזליק, ראש אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל עדיין מסמן מספר סיכונים שחשוב לשים לב אליהם. "הקטר שהוביל את שוק הנדל"ן עד לא מזמן היו מבצעי הקבלנים של 80\20 או 90\10. מדובר בהטבה המאפשרת לשלם כ-10% או 20% ממחיר הדירה בלבד בעת הרכישה, ותשלום היתרה בשיעור של כ – –90% או 80% ממחיר הדירה נדחה עד כ-30 יום לפני קבלת הדירה", מסביר מייזליק. לדבריו, מבצעים אלו עשויים להקל על רוכשי דירות, אך חשוב מאוד שהרוכשים יוודאו מראש כי יש להם את אפשרות להשלים את העסקה, באמצעות הון עצמי משלהם או משכנתא. את בדיקת הזכאות למשכנתא אפשר לעשות באופן מקוון באתרי הבנקים השונים ומומלץ לעשות אותה טרם החתימה על העסקה.
מייזליק אף מזכיר כי אישור עקרוני למשכנתא תקף לכ-3 חודשים לכל היותר. לכן, כדאי לבצע את הבדיקה בתחילת התהליך לפני החתימה על הסכם הרכישה. אולם כדאי לבצעה שנית לקראת תשלום היתרה שנותרה. זאת, מפני שלאורך זמן עשויים לחול שינויים בהכנסות ובמצב הפיננסי והם עשויים להשפיע על ההחלטה ביחס למשכנתא ותנאיה. בדיקה של כל אלו מראש תמנע מקרים של ויתור על הדירה בשל קושי להשלים את רכישתה ותחסוך עוגמת נפש ובירוקרטיה. חשוב גם להבין את גובה ההחזר החודשי שישולם במשכנתא ולהוסיף לו כ-10% כדי לייצר רשת ביטחון ולוודא שניתן יהיה לעמוד בהחזר גם אם תהיה עליית ריבית או התייקרות עקב הצמדה או שינוי כלשהו אחר.
נגזרת נוספת של מבצעים אלו היא הלוואות קבלן מסובסדות. הלוואות אלה מהוות למעשה הלוואת גישור למימון רכישת הדירה, כאשר הקבלן נושא בתשלום הריבית, עד מועד מסירת הדירה. במועד המסירה הלקוחות נדרשים לפרוע את ההלוואה ממקורותיהם או באמצעות המרת ההלוואה הקיימת למשכנתא.
לכן, גם במקרים אלו ממליץ מייזליק ללקוחות לוודא שיש ביכולתם לפרוע את הלוואת הקבלן באחת משתי החלופות.
דוד מייזליק, ראש אגף משכנתאות בבנק "מרכנתיל" – צילום: יח"צ
נדרש מענה מדויק
נתון נוסף שאותו מסמן מייזליק הוא סביבת הריבית שעודנה גבוהה, ולפי תחזיות עדכניות של בנק ישראל לא צפויה לרדת לפני המחצית השנייה של 2025. "משקי בית רבים בארץ מרגישים את עליית הריבית על בשרם בשנתיים האחרונות. זה מתבטא בהחזרי הלוואות ומשכנתאות שהתייקרו במאות ובאלפי שקלים (תלוי במסלולי המשכנתא) ולפחות בטווח הקרוב יישארו כאלו. לכך גם יש להוסיף את האינפלציה והשפעה של הגזירות המתוכננות של 2025 כתוצאה מהלחימה", הוא מסביר. "אם בעבר החזר המשכנתא הממוצע היה 25% מסך ההוצאות החודשיות, כיום הוא עולה ל-35% ובמקרים מסוימים יותר מכך. המשמעות של כך פשוטה: יש פחות הכנסה פנויה ומשקי בית רבים ישנו את התעדוף שלהן ויקצצו בהוצאות פנאי, מזון או חיסכון כדי לעמוד בהוצאות הדיור". לדבריו, אפשר לראות את ההשלכות של ההתייקרות בהתארכות פרק הזמן של המשכנתא. אם בעבר פרק הזמן הממוצע למשכנתא היה כ-20 שנה, בשנים האחרונות הוא עלה ל25-30 שנה.
משפחות רבות שמתמודדות עם עלייה בנטל הפיננסי מבצעות לא פעם מחזור משכנתא (שבו לרוב מאריכים את משך ההלוואה ומפחיתים את ההחזר החודשי) או תהליך של איחוד הלוואות (הכנסת הלוואה קיימת לתוך המשכנתא שלרוב תנאיה טובים יותר). יחד עם זאת, המפתח במקרה הזה הוא התאמה אישית לצרכים של כל משפחה ומשפחה וקבלת ייעוץ מקצועי. "פתרון שנכון למשפחה אחת לא בהכרח נכון לאחרת", מבהיר מייזליק. "צריך להבין את המצב הנוכחי, הראייה קדימה והיתרה במשכנתא. יש מקרים שבהם דווקא נמליץ למחזר מסלול אחד במשכנתא ולא את כולה. לחילופין, יש מקרים שבהם הדבר הנכון יהיה דווקא פירעון של המשכנתא. חשוב להתאים לכל לקוח את המענה המדויק עבורו – וזו בדיוק ההתמחות שלנו במרכנתיל".
"הקבלן לא יכול לעלות מחיר ללא הגבלה"
ההתאמה האישית, לדברי מייזליק, קריטית גם בנוגע למחירי הדיור. "מחירי הדיור מושפעים ממגוון רחב של גורמים – היצע, ביקוש, המצב הביטחוני ועוד. כל אלו אולי לא תומכים בעליית מחירים משמעותית בטווח הזמן הקרוב אך בטווח הבינוני-ארוך – בהחלט כן", הוא מבהיר.
אלא שבנקודה הזו דווקא אנחנו, הצרכנים, נכנסים לתמונה – "רוכש או רוכשת דירה צריכים להגדיר לעצמם את התקרה של המחיר שמעבר לזה הם לא יקנו. אם למשל המקסימום שמוכנים לשלם הוא 1.1 מיליון שקל, המשמעות היא שבמעבר לזה לא קונים. זה בדיוק כמו עגבניות בסופר. אם זה במחיר של 30 שקל לקילו, כנראה שאיש לא ייקנה וכך למעשה יוצב גבול מסוים. גבול נוסף מציב הבנק, בעקבות דרישות רגולטוריות – הבנק חייב לדרוש מן הלקוח להציג הון עצמי מינימלי של 25% ממחיר הדירה והחזר החודשי שלו שלא עולה על 40%-50% מההכנסה נטו. תנאים אלה יוצרים ריסון מסוים מראש אשר ביחד עם 'הצבת גבולות' מצד הציבור, יוכלו לסייע, במקרה של עליית מחירים, בעצירת העלייה והעמדת גבול סביר".
המאמר נכתב ע"י דוד מייזליק, ראש אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל
אי עמידה בפירעון האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל
