צילום:freepik

עסקאות מקרקעין בתל אביב

עסקאות מקרקעין

אזרחים רבים מבצעים עסקאות מקרקעין שכוללות מכירה או קנייה של דירות, בתים פרטיים, מגרשים משרדים, עסקאות קומבינציה ועוד. לכל אחת מהעסקאות הללו יש חוקים וכללים וברוב המקרים אדם נורמטיבי אינו מכיר אותם באופן מעמיק. כדי לא לבצע טעויות שכרוכות בהפסד של ממון רב, חשוב לבצע כל עסקה כזו בליווי של שמאי מקרקעין מומחה שבודק את העסקה מכל היבטיה, היתכנות העסקה, כדאיות כלכלית, תחשיב המיסים שיש לשלם למדינה או לרשות המקומית ועוד. יש עסקאות שנראות מאד אטרקטיביות מבחינה כלכלית, אך לאחר שרואים בדוח של השמאי את כל העלויות הנלוות ורמת המיסים, הלקוח מבקש לא אחת לבצע חשיבה מחודשת אם להיכנס למהלך זה או לא.

עסקה מורכבת מסוג זה מתרחשת גם כאשר הבעלים של דירה אשר נמכרה לפני שנים רבות באופציה של עסקת מקרקעין בתל אביב שהיא דמי מפתח, מעוניין למכור אותה. מצד אחד הוא מקבל בכל חודש מהשוכר סכום כספי קטן מאד שהוא רחוק מאד מהעלויות הנורמטיביות של שכר הדירה, עבור דירות בגודל זהה בסביבת מגורים זו. מצד שני כשהוא מעוניין למכור את הנכס, עליו לשלם לשוכר סכום גבוה מאד כיוון שהוא שילם בעת ביצוע העסקה חלק מהערך של הנכס. השמאי בוחן את העסקה על רבדיה הכלכליים, כדי שהלקוח יקבל החלטה אם לבצע אותה בפועל.

עסקאות מקרקעין קומבינציה

סוג נוסף של עסקאות מקרקעין שהן מתוחכמות הן עסקאות קומבינציה. אדם שיש ברשותו מגרש או מבנה ישן שממוקם באזור שהוא מאד מבוקש, בסביבת מגורים מעולה, מעוניין למכור את המגרש ליזם אשר יהרוס את המבנה, יגיש בקשה לקבלת היתר בנייה ויבנה מבנה גבוה בן כמה קומות שיכיל כמות של דירות.

המשא ומתן בין בעל הנכס לבין היזם מתנהל על גובה התשלום ובדרך כלל על כמות הדירות שיקבל הבעלים ומה יהיה גודלן. משא ומתן מסוג זה אורך זמן רב והדרישה של הבעלים מבוססת על דוח שמאי המקרקעין על ערכו של המגרש הריק וערכן של הדירות שייבנו בבניין זה.

צילום:freepik

מכירת דירה

בביצוע עסקאות מקרקעין של מכירת דירה, ברוב המקרים בעל הנכס אינו מודע למחיר המדויק של הדירה וזאת מכיוון שמחירי הדירות בישראל נמצאים בעלייה מתמדת. לכן כדי למכור במחיר הנכון חייבים לדעת את מחיר השוק. שמאי מקרקעין שמבקר בנכס, מכין דוח מפורט שכולל מידע על סביבת המגורים פירוט מיקומה המדויק של הדירה בתוך המבנה ומצבה הפיזי.

עלויות של מכירת דירות סמוכות

אחד הנתונים החשובים ביותר הוא מה היו מחירי המכירה של נכסים זהים או דומים שנמכרו בבניין זה או באחד הבניינים הסמוכים. השמאי בודק ברשות המיסים מידע מדויק על עסקאות מקרקעין מסוג זה שבוצעו בשנים האחרונות ומיידע את בעל הנכס על כך במסגרת הדוח.

לאחר שקלול של כל הפרמטרים, יודיע השמאי מהו שוויו של הנכס למכירה.