לוגו החברה לפיתוח עירוני
פרדוקס ההתחדשות העירונית: למרות זינוק של 15% בהתחלות הבנייה ב-2025, שיעור פרויקטי פינוי בינוי נמצא בנסיגה.
ניתוח נתוני הלמ"ס על ידי "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית" מעלה: שיעור התחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש (כולל פינוי-בינוי ותמ"א 38/2) מכלל התחלות הבנייה ירד מ- 26% ב- 2024 ל- 22.2% בלבד ב- 2025.
למרות עלייה שנתית חדה של כ- 15%בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש ( כולל פינוי בינוי ותמ"א 38-2 ) נמצאות בירידה של כ- 2%. כך עולה מבדיקה שערכו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית על פי נתוני הלמ"ס. שיעורן של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ( בניינים שנבנו מחדש ) ירד מ 26% מכלל התחלות הבנייה ב- 2024 ל 22.2% בשנת 2025. בשנת 2025 רק 5,747 דירות נהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות ירידה של כ- 4% לעומת 2024 והמשמעות היא שרק עבור 5,747 בעלי דירות ישנות החל תהליך של בניית דירה חדשה וממוגנת הכוללת ממ"ד.
בחינת הנתונים לפי מחוזות מעידה על גידול שנתי של כ- 8.8% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירושלים, כאשר בשנת 2025 כל דירה חמישית ( 20.3% ) בעיר נבנתה מחדש במסגרת התחדשות עירונית. במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5% בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית כאשר 18% מסך התחלות הבניה במחוז הן במסגרת התחדשות. במחוז המרכז חלה עלייה של 4.1% בהתחלות הבנייה בהתחדשות והן מהוות 23.2% מכלל התחלות הבנייה במחוז. במחוז הצפון נרשמה עלייה של 3.4% אולם מדובר רק ב 3.1% מהתחלות הבנייה הכלליות ומספר מזערי של 112 דירות שנהרסו.
המחוזות שבהן נרשמה ירידה הן מחוז תל אביב עם ירידה של כ- 2% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית שהיוו השנה 52.5% מכלל התחלות הבנייה במחוז, כלומר שיותר דירות שנבנות במחוז נבנות במסגרת התחדשות עירונית מאשר דירות על קרקעות פנויות. הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז דרום ( -65.4%) ובכל מחוז הדרום רק 289 דירות החלות להבנות במסגרת התחדשות עירונית לעומת 835 דירות בשנה שעברה.
התחלות בנייה בהתחדשות עירונית
( עיבוד נתוני למ"ס על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית )
|
מחוז |
סך התחלות בנייה 2025 |
התחלות בהתחדשות עירונית (בניינים שנבנו מחדש כולל פינוי־בינוי + תמ״א 38/2) |
שיעור ההתחדשות העירונית מכלל ההתחלות |
|
ירושלים |
8,637 |
1,752 |
20.3% |
|
הצפון |
10,726 |
331 |
3.1% |
|
חיפה |
7,655 |
1,381 |
18.0% |
|
המרכז |
20,809 |
4,830 |
23.2% |
|
תל אביב |
17,547 |
9,213 |
52.5% |
|
הדרום |
12,831 |
289 |
2.3% |
|
יו"ש |
1,806 |
1 |
0.1% |
|
סה״כ ארצי |
80,011 |
17,798 |
22.2% |
התחלות בנייה בהתחדשות עירונית 2024-2025
( עיבוד נתוני למ"ס על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית )
|
מחוז |
התחלות 2024 (סך הכל) |
התחלות 2025 (סך הכל) |
שינוי באחוזים |
|
ירושלים |
1,611 |
1,752 |
+8.8% |
|
הצפון |
320 |
331 |
+3.4% |
|
חיפה |
1,297 |
1,381 |
+6.5% |
|
המרכז |
4,639 |
4,830 |
+4.1% |
|
תל אביב |
9,392 |
9,213 |
−1.9% |
|
הדרום |
835 |
289 |
−65.4% |
|
סה״כ ארצי |
18,108 |
17,798 |
−1.7% |
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית – צילום: דרור סיתהכל
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים ובכל יום אנחנו עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים ועל רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה הם נתונים כואבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי והיא באה לידי ביטוי בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים. העלות של הבנייה גבוהה, העלות של הריסה ותשלום שכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאת במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל עבור הדירות יהפוך את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו בצעדים אמיצים, ויאפשרו את חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים, רק כך ניתן יהיה להבטיח התחדשות ממשית שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל.
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, התייחסה לנתונים וציינה כי : "בימים האלו , בזמן שישראל נתונה תחת מתקפה בלתי פוסקת של טילים קטלניים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית שמשמעותם בפועל היא שקצב מיגון הבתים הישנים מאט. הממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים ולכן על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת החובה המוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ועיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים בהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי"
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. בעוד ששוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, דווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי – ההתחדשות העירונית נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בלבד בתוך שנה, היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל.
אנחנו נמצאים בעיצומה של מערכה ביטחונית שחשפה בצורה הכואבת ביותר את העובדה ששליש מתושבי המדינה חיים ללא מיגון תקני. במציאות כזו, התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק פתרון למשבר הדיור, אלא 'כיפת ברזל' אזרחית מצילת חיים. העובדה שדווקא עכשיו הקצב מאט, נובעת מחסמים בירוקרטיים וחוסר ודאות תכנונית שחונקים את השטח. אם המדינה לא תשכיל לקצר תהליכים באופן דרסטי ולהעניק עדיפות לאומית לחידוש המבנים הוותיקים, הפער בין הצורך הביטחוני לביצוע בפועל ימשיך להתרחב, ויפקיר רבבות ישראלים ללא פתרון מיגון ראוי."
ישראל אבוחצירא מנכ"ל משותף בחברת נתיבים: "אנחנו נמצאים בהתפתחות עוד שלב באבולוציה של ההתחדשות העירונית בישראל. הירידה האחוזית בשיעור הפרויקטים הממומשים היא תמונת מראה של השוק בשנה האחרונה: מצד אחד ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות לדיירים מצד גורמים פחות אחראיים. בשנים האחרונות ראינו 'ריצה למרחקים קצרים' של יזמים שחתמו עם דיירים בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית, וכעת בסביבת המאקרו הנוכחית – הפרויקטים הללו פשוט קופאים. לעומתם, חברות איכותיות שבחנו את היכולות שלהן לעומק בתחילת הדרך, הן אלו שיגיעו למימוש ולמסירת מפתחות. יחד עם זאת, הנתונים הם קריאת השכמה לממשלה לתת מבט להתחדשות בפריפריה. המודלים המיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם מספיק בשטח.במקום זאת, המדינה חייבת להשקיע 'במנועים' של הרשויות המקומיות: מצד אחד חיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון כדי לייצר ודאות ליזמים, והשקעה מסיבית בתשתיות משלימות לפרויקטים (בדומה למודל הסכמי הגג). כך נהפוך את ההתחדשות העירונית בערים קיימות לפתרון דיור לאומי בר-קיימא."
