הכנס השנתי של אתר "מגדילים"

צילום: אבי בר

הכנס השנתי של אתר  "מגדילים"
בכירי ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית התכנסו להערכת מצב בכנס הנדל"ן השנתי ביוזמת אתר "מגדילים"
בשעות הערב נערך כנס מיוחד לוועדי בתים ובעלי דירות הבוחנים התחדשות עירונית.
הפרדוקס של ענף ההתחדשות העירונית אחרי המלחמה: האם נראה עלייה בהתחלות הבנייה?

צילום: אבי בר

כרמלה קופר: "המגמה של פתיחת הסכמים עם בעלי דירות ודחיית פרויקטים הולכת ומתרחבת. התוכניות מאושרות – אבל הפרויקטים לא יוצאים לדרך".

המלחמה הדגישה את חשיבותו של ענף ההתחדשות העירונית ככלי כמעט יחיד להבטחת דירות ממוגנות לאזרחי ישראל המתגוררים בדירות ללא ממ"ד. אך מצב השוק, סביבת הריבית הגבוהה, הירידה בביקושים ובמחירי הדירות  טרפו את הקלפים עבור יזמים רבים שהגיעו לשלב קבלת המימון והליווי הבנקאי ונאלצו לסגת לאחור.

האם שוק ההתחדשות העירונית יצליח להתאושש והתחלות הבנייה יחזרו לעלות? בכירי הענף נפגשו להערכת מצב בכנס הנדל"ן השנתי של אתר "מגדילים", שנערך  ב־7 ביוני במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון.

הכנס, בהשתתפות אלפי אנשי מקצוע, יזמים, ראשי ערים ומקבלי החלטות, מסכם שנתיים וחצי למלחמה, והציג תחזיות לעתיד לצד הערכת מצב מחודשת של שוק הנדל"ן וההתחדשות העירונית.

אומרת כרמלה קופר, העורכת הראשית של "מגדילים": "אנחנו מכוונים תמיד למקומות שבהם נוכל לתרום להנעת השוק קדימה. אחרי שנתיים וחצי של מלחמה ומיתון בענף, ההתאוששות שכולם ציפו לה לא מגיעה. האיומים הביטחוניים עדיין כאן, ואיתם גם אי־הוודאות והקיפאון שמשפיע בעיקר על שוק ההתחדשות העירונית. המגמה של פתיחת הסכמים עם בעלי דירות ודחיית פרויקטים הולכת ומתרחבת, התוכניות מאושרות, אבל הפרויקטים לא יוצאים לדרך. אחת ממטרות הכנס הייתה להפגיש על במה אחת את מקבלי ההחלטות ואת הקולות מהשטח, כדי למצוא יחד פתרונות למצב שנוצר"

בין המשתתפים בכנס השנה היו: יו"ר מטה התכנון הלאומי היוצא הרב נתן אלנתן וסגניתו בפועל שירה ברנד, מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, אדר' אתי אפרתי-אריה – מתכננת הותמ"ל, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל, השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו, מנכ"ל חברת החשמל מאיר שפיגלר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יורי גמרמן, נחמה בוגין – יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, יואל אבן מהנדס העיר ירושלים  ועוד …

צילום: אבי בר

בקרב ראשי הערים לקחו חלק: חיים ברוידא (רעננה), מיכאל וידל (רמלה), רז שגיא (ראש העין), רומן פרס (יקנעם), שמואל גרינברג (בית שמש), מתן דיל (רחובות), רועי גבאי (יבנה), ועידו גרינבלום (קריית טבעון).

בין היזמים והמנהלים הבכירים שהשתתפו בכנס היו: רונית אשד לוי (מנכ"לית אפריקה מגורים), אסף סימון (מנכ"ל בסט יזום), צחי אבו (מנכ"ל ובעלים קבוצת אבו), אבישי קימלדורף (מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן), גל קסטל (מנכ"ל אורון נדל"ן), צחי דידי (מנכ"ל אביב מליסרון) ועוד…

כנס מגדילים – התחדשות עירונית – צילום: דרור סיתהכל

כנס ,מגדילים" – פאנל התחדשות עירונית.

המלחמה האחרונה והפגיעות הקשות בעורף הישראלי חידדו את הצורך בקידום מהיר של התחדשות עירונית, בהרחבת המיגון ובשיקום מתחמים שנפגעו. סוגיות אלה עמדו במרכז פאנל "שכונות ללא מחסה – הפצצה המתקתקת של ישראל", שנערך במסגרת הכנס השנתי של אתר מגדילים ועסק באתגרי השיקום, התכנון וההתחדשות העירונית ביום שאחרי המלחמה.

עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי ושות' שהנחה את הפאנל, אמר כי: "חוק השיקום באמצעות התחדשות עירונית יצר מנגנונים חדשים שנועדו לתת מענה למציאות שנוצרה בעקבות המלחמה. לדבריו, "צעד משמעותי נעשה במסגרת חוק שיקום בדרך של התחדשות עירונית שגילם חשיבה מחוץ לקופסה", וציין כי החוק כולל בין היתר "הורדת הרף של הרוב הדרוש, מנגנון BUYOUT והתערבויות רגולטוריות של יזמים שיכולים להתקדם בפרויקטים האלה".

יורי גמרמן: "בלי כדאיות כלכלית פרויקטים של התחדשות עירונית לא ייצאו לפועל; הרשות  להתחדשות עירונית פועלת מול מינהל התכנון לקידום מהלכים שיסייעו לשפר את הכלכליות גם בתוכניות שכבר אושרו"

ראש עיריית רחובות, מתן דיל, התייחס לפגיעות שספגה העיר במהלך המלחמה וסיפר כי: שלושה טילים פגעו ברחובות. "העין לא תופסת את הנזק הגדול", אמר. "הטיל הזה פגע ב-200 בניינים, בתוכם שבעה בניינים ציבוריים עירוניים. גם בניין העירייה הושבת". לדבריו, "הלקח המרכזי בתוך האירוע המשברי הזה הוא שאי אפשר להסתכל רק על המבנים שנהרסו אלא בראייה מרקמית רחבה".

דיל הוסיף כי עיריית רחובות החלה לפעול מיד לאחר הפגיעה: "עיריית רחובות לא שקדה על השמרים. מהרגע הראשון צללנו לתוך תכנון", וציין כי העיר הייתה בין הראשונות שנכנסו למסלול שהגדיר החוק החדש. בהתייחס לחשיבות העבודה מול התושבים אמר דיל: "במתחם של ההרס אנחנו נפגשים עם הדיירים, משקפים להם את המצב, מסבירים להם שהכי נכון להסתכל על התכנון, להבין את הזכויות וללכת עם יזמים גדולים ומשמעותיים". לדבריו, "המון תלוי בביטחון שאתה נוסך בתושבים ובשיח איתם".

אדריכלית אתי אפרתי-אריה, מתכננת הוותמ"ל במינהל התכנון, התייחסה גם לסוגיית הכדאיות הכלכלית בפרויקטים ואמרה כי: "תקן 21 שמדבר על אחוז הרווח לא מספר את כל התמונה". לדבריה, לעיתים ניתן לשפר את הכדאיות באמצעות הפחתת תקני חניה, צמצום יחידות דיור או הקטנת התמורות, אולם לא תמיד מדובר בפתרון הרצוי. "המטרה של כולנו היא למצות את כושר הנשיאה של השטח", אמרה. "הצפיפות היא חלק מהיתרון של התוכנית החדשה שמאפשרת לתת שירותים טובים יותר ברמה העירונית". עוד הוסיפה כי "זה לא פתרון בית מרקחת, צריך להפשיל שרוולים ולכלכלך את הידיים".

מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, אמר כי: החוק החדש מציב אתגר משמעותי למדינה. "החוק יוצר לנו אתגר שאפתני מבחינת לוחות זמנים והתארגנות", אמר. לדבריו, הרשות כבר מקדמת מתחמים שנפגעו ברחובות, ערד, דימונה, רמת גן, תל אביב, חיפה וערים נוספות. "את רוב הבתים שנפגעו אנחנו כבר למעשה קידמנו להתייעצות ראשונה".

סוגיית המתחמים התקועים והיזמים שאינם מסוגלים לקדם פרויקטים חזרה שוב ושוב במהלך הדיון. פולי טטרו, מייסד ומנכ"ל טופ קפיטל, אמר כי: "יזמים גדולים שמגיעים לקדם פרויקט פינוי-בינוי מגלים לא פעם ש"הנסח מלוכלך" על ידי יזמים קטנים שפעלו במקום בעבר. לדבריו, "אף אחד לא טרח להסיר את הערות האזהרה ששמו על הנסח". טטרו הדגיש כי גופי המימון חייבים לבצע בדיקות מעמיקות: "אנחנו רוצים לדעת שהיזם יודע להתחיל ולסיים את הפרויקט, שהוא לא אופורטוניסט".

מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, אמרה כי: "אנחנו לא יכולים לחיות עם מתחמים מלוכלכים". לדבריה, יש צורך בקמפיין ציבורי שיסביר לבעלי דירות את המשמעות של חתימה מול גורמים שאינם בעלי יכולת מתאימה. "צריך להגביר את המודעות של האנשים ולהסביר להם מה הנזק שהם גורמים לעצמם כשהם הולכים וחותמים לגוף שאינו איתן כלכלי, אינו מנוסה ואינו מוסמך", אמרה. "בעלי הבתים נמצאים במלכוד, לא יכולים לצאת ממנו, וכולנו נפגעים מזה".

קובי אופק, יו"ר ובעלים קבוצת אופק, טען כי: אחד החסמים המרכזיים כיום הוא דווקא בתחום התשתיות. הרשויות משיתות על היזמים מטלות ציבוריות כבדות שלעיתים הופכות את הפרויקטים ללא כלכליים. תחום ההתחדשות העירונית צריך להפוך למשימה לאומית, אני קורא מפה לראש הממשלה ולשרים הרלוונטיים לשים את הנושא בראש סדר העדיפויות הלאומי, לכל אזרחי ישראל ראוי שיהיה דירות ממוגנות, ראינו במלחמות מול איראן כמה אזרחים שילמו בחייהם ".

אבי חבר, בעלים ויו"ר קבוצת א. חבר, הצטרף לביקורת על תופעת היזמים חסרי הניסיון: "אני רואה תופעה של אנשים שהחתימו דיירים ואוחזים אפילו ב-70%, אבל נמצאים במצב שהם לא יכולים להוציא פרויקט לפועל", אמר. לדבריו, "אין כסף, אין ניסיון, אין גב פיננסי". עוד הוסיף כי "הנושא של התחדשות עירונית חייב לקבל תקינה מסוימת, מדד יזמים בדיוק כמו שיש מדד קבלנים". לדבריו, "לא ייתכן שכל אחד יקום בבוקר, ייקח מזוודה ויחתים".

כנס מגדילים – פאנל בנושא המטרו – צילום: דרור סיתהכל

פאנל בנושא פרויקט המטרו – מנגנון הפיצויים והיטל ההשבחה.

 בכירי ענף הנדל"ן, הרשויות המקומיות והשמאים מתחו ביקורת בכנס מגדילים על אי־הוודאות סביב פרויקט המטרו, מנגנון הפיצויים והיטל ההשבחה. ראש עיריית רעננה: "מי שיושב למעלה לא מבין יותר ממי שנמצא למטה"; נת"ע: "המטרו הוא עובדה מוגמרת"

בעוד שבנת"ע מדגישים כי פרויקט המטרו כבר נמצא בעיצומו וכי מדובר ב"עובדה מוגמרת", בכירי ענף הנדל"ן, השלטון המקומי והשמאות מזהירים מפני אי־ודאות תכנונית וכלכלית שעלולה לעכב יזמים, בעלי קרקע ורשויות מקומיות לאורך תוואי הפרויקט. הדברים נאמרו בפאנל "והרי התחזית: המטרו של ישראל", שנערך במסגרת כנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים. את הפאנל פתחה עו"ד רונית אלפר, מייסדת ובעלים של משרד עוה"ד רונית אלפר, שאמרה כי "התוכניות מתקדמות ורצות קדימה", אך הוסיפה כי "במצב של ודאות של המטרו כדאי שתהיה ודאות תכנונית" וקראה לשינוי מנגנון הפיצוי.

זוהר זולר, משנה למנכ"ל נת"ע הציג תמונת מצב אופטימית של הפרויקט ואמר: "שלב המיון המוקדם הסתיים עם 33 חברות שביקשו להתמודד במכרזים, בהן חברות מהודו, סין, ארה"ב ואירופה. לא היה אח ורע לזה. יש עבודות בחולון, פתח תקווה וראשון לציון, טרקטורים שנמצאים בשטח ויש כסף גדול שמושקע. אנחנו עמוק בתוך הפרויקט. הוא עובדה מוגמרת. השאלה היא איך מסיימים. עבודות המנהור והתחנות צפויות להתחיל ב־2028 והחלק הראשון של המטרו ייפתח ב־2037. אני יודע שזה נשמע אופק רחוק, אבל זה יקרה. הוא לא סיפור, זו הלכה עשויה".

אולם מול האופטימיות הזו נשמעה ביקורת חריפה מצד היזמים. אסף סימון, מנכ"ל בסט יזום, אמר כי איש אינו חולק על חשיבות המטרו, אך לדבריו "האירוע של המטרו לא מנוהל נכון". הוא הוסיף כי "כולם צודקים, כולם חכמים וכולם מבינים שבלי המטרו מרכז המדינה יקרוס תחבורתית", אולם לטענתו הבעיה המרכזית היא היעדר ודאות. "אנחנו היזמים חיים מאי ודאות ומניהול סיכונים. אנחנו יודעים לתמחר סיכונים, אנחנו לא יודעים לתמחר אי ודאות של לוחות זמנים". עוד תהה: "איזה יזם שפוי ישקיע מאות מיליונים בפרויקט שאנחנו לא יודעים מתי יקרה?". לדבריו, "כולנו מבינים שאין לזה דדליין – וזאת הצרה".

גם ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, הביע תמיכה בפרויקט אך מתח ביקורת על מערכת קבלת ההחלטות. "אני בעד המטרו, אבל המתכננים הארציים צריכים להבין שגם אנחנו קיימים, ראשי הרשויות המקומיות. פה מתחילה הבעיה. יש איזה ניתוק של הלבל הארצי מול הלבל המקומי". אני חי בעיר שלי. אני יודע איפה צריכות להיות תחנות. מי שיושב למעלה לא מבין יותר ממי שנמצא למטה. הרשויות המקומיות הן אלה שנדרשות להתמודד עם השלכות הציפוף והפיתוח. הוועדה המחוזית סופרת יחידות דיור, ומי שצריך לתת פתרונות זה אני. בואו נשב ביחד, נדבר, נסתכל בעיניים. אני צריך לנהל עיר".

גם השמאי ארז כהן הצביע על בעיות מהותיות במנגנון הקיים. לדבריו, בעלי הקרקעות מתקשים לדעת מה יהיו זכויותיהם העתידיות משום שהתוכניות המפורטות טרם אושרו. "אתה לא יכול להגיד ללקוח מתי זה יקרה, אם זה יקרה ואיך", אמר. כהן הוסיף כי כדי לשמור על הזכויות נאלצים בעלי הקרקע להגיש תביעות כבר היום, והזהיר כי "גובה היטל ההשבחה כל כך גבוה שהוא מעקר את הכדאיות הכלכלית של להיכנס לזה". לדבריו, ניתן היה לפתור חלק מהבעיה באמצעות שינוי חקיקה.

יעל סלומון, סמנכ"לית תשתיות במינהל התכנון, הציגה את תפיסת המדינה ולפיה המטרו אינו רק פרויקט תחבורה אלא מנוף לשינוי אורבני רחב. "ראינו במטרו הזדמנות לחולל מהפכה במרחב", אמרה. לדבריה, תמ"א 70 כבר מקדמת מעל 350 אלף יחידות דיור במרחבי התחנות, לצד שטחי ציבור, תעסוקה וקישוריות תחבורתית. "אין תכנון אורבני בלי מערכת תחבורה".

עו"ד הדר מנצורי־דוד, יו"ר ועדת הערר מחוז תל אביב, סיפרה כי ההשפעה כבר מורגשת בשטח. "הוגשו עד היום תביעות פיצויים על שלוש תוכניות של הקו הראשון", אמרה, וציינה כי הוקמה ועדה מיוחדת המטפלת רק בפיצויי המטרו ובתביעות ירידת הערך. לצד זאת שיבחה את ניסיונות נת"ע להגיע להסכמות מחוץ לכותלי הוועדות.

עינב רינגלר, מנהלת אגף בכיר תכנון ופרויקטים ברשות מקרקעי ישראל, הדגישה כי ברמ"י כבר מתכננים את המטרופולינים הבאים מתוך תפיסה משולבת של קרקע ותחבורה. "אין תכנון אורבני בלי תחבורה", אמרה. לדבריה, גם במתחמי תעש השרון, צריפין, מפרץ חיפה ואזור אלתא באשדוד, התכנון נעשה מתוך הסתכלות תחבורתית ארוכת טווח.