מימין: שרון מוזס ביטון יחד עם דליה מזעקי מוזס – צילום: יח"צ
האם אפשרי להיות בעלים של נדל"ן בחו"ל ולישון בשקט?
מאת: דליה מזעקי מוזס ושרון מוזס ביטון – נדל"נשי
יוקר המחיה בישראל מאמיר ככל שחולפות השנים ומשפחות רבות נאנקות תחת הנטל. אין תימה, אפוא, שנשים רבות מאתרות אפיקי הכנסה נוספים. המודל המסורתי לפיו שני בני הזוג עובדים ומפרנסים – הופך לתקף פחות ופחות ובמקומו נכנס המונח "הכנסה פאסיבית". כן, נשים לוקחות את גורלן ואת עתיד ילדיהן בידיהן ויוצאות ללמוד ולהבין בתחומים שעד לפני שנים לא-רבות נחשבו טאבו וכחסומים בפני נשים. הצורך בהכנסה שוטפת נוספת שתסייע לעמוד בהוצאות השוטפות של משק הבית – מורגש יותר מבעבר.
אפיקי ההשקעה שנשים מובילות בשני העשורים האחרונים מגוונים, והולכים ומשתכללים. נשים הבינו שהפקדת כספן בפיקדון שמציע ריבית שנתית של 4% עם נקודות יציאה מניב רווח נמוך בסוף התקופה בלבד ומהתובנות הללו החלו לאתר אפיקי השקעה משתלמים יותר.
הכנסות מנדל"ן ניראות כחלופה ראויה להשקעה במודלים שונים, אקזיט לסוגיו או רווח פירותי מיידי, הבחירה ביניהם תלויה במספר משתנים: נכסים רשומים נוספים, נזילות, פניות והיכולת לנהל זירות מקבילות ועוד…
ברכישת דירה בישראל, בהנחה ואין בבעלות המשקיעה דירה, ניתן לרכוש דירה בפטור ממס רכישה מתחת לתקרת הפטור 1,919,155 (נכון ל2023), לממן בעצמך רק 25% ואת 75% הנותרים לרשום כהלוואת משכנתא. לאחר השכרה למשך 18 חודשים (שנה וחצי) ניתן למכור בפטור ממס שבח מתחת לתקרת הפטור העומדת על 4,846,000 (נכון ל2023). ערך הדירה שעלה בכ- 8% מסתכם ב- 1,350,000 שמותירים רווח של 150,000 שקלים (בניכוי דמי השכירות שנגבו במהלך התקופה מהחישוב משום שההחזר החודשי על המשכנתא מתקזז עם השכירות ולכן נתעלם מהרווח הפירותי). הרווח הגבוה שהושג באמצעות תכנון מס יעיל וסיכון נמוך מציג אקזיט.
מימין: שרון מוזס ביטון יחד עם דליה מזעקי מוזס – צילום: יח"צ
אקזיט נוסף ניתן לראות ברכישת קרקע חקלאית בהון עצמי של 300,000 שקלים. מכירה של הקרקע בעוד 10 שנים (השערה לטווח הפשרה בהנחה והקרקע "טובה") מניב צפי למחיר של 1,000,000 ₪. הרווח לפני מיסים והיטלים, יעמוד על 700,000 שקלים והיתרון לרווח הוני גדול בסוף תקופת ההפשרה ללא צורך בהלוואה או משכנתא גדל בהשוואה לחסרון בהעדר נזילות וסיכון גבוה למשך תקופה ארוכה וביטול האפשרות לרווח פירותי.
בצוק העיתים, על רקע התקופה – נוצרו ביקושים לחלופות נוספות להשקעה. הסכומים הגבוהים והצורך באורך-רוח, השאיפה להקלה ביוקר המחיה ולייצור אפיקי חיסכון, האיצו ועודד התפתחותם של מודלים מתוחכמים וחדשניים יותר, המצריכים מומחיות והבנה מעמיקה בתחום הנדל"ן. בהשקעה של 80,000 דולר – 288,000 שקלים (לפי שער 3.6 שקלים לדולר) ניתן למשך 3 שנים ליהנות מרווח פירותי מידי (רבעוני) בהשקעה בקרן נדל"ן בארצות-הברית. בתום התקופה חולק היזם עם המשקיעות את הרווחים מהפרויקט בנוסף להכנסה השוטפת שהתקבלה מדי רבעון במהלך 3 השנים.
החששות, שמציפות נשים העומדות בפני ההכרעה להשקיע בקרן נדל"ן בארה"ב מסתכמות בפערי שערי המטבעות המשתנים, נזילות נמוכה ובמרחק. הידיעה כי קרן הנדל"ן מנוהלת בידי נשות מקצוע, המיומנות בהשקעות נדל"ן לרבות השקעות בארה"ב נוסכת בטחון וניכר שהיתרונות עולים על החסרונות: הרווח פירותי תקופתי (רבעוני שוטף), רווח הוני בסוף התקופה נכלל באפיק ההשקעה ובין ישראל לארה"ב מתקיימת אמנת מס המבטלת כפל-מס, כך שהסיכון נמוך.
אין ספק שמודל קרן נדל"ן בארה"ב עונה על הצורך לרווח תקופתי מידי, שייצור הכנסה שוטפת כל חודש למשקיעה ויסייע בהתמודדות עם יוקר המחיה בישראל ועם הצורך בוודאות כלכלית בסיכון הנמוך ביותר. השקעה במודל דומה בישראל תניב רווח רק בסוף התקופה עם החזר המשכנתא שבעטיה לא ניתן ליהנות מרווח פירותי שוטף, משום שהריביות על ההלוואות מאוד גבוהות ולכן לא מאפשר הכנסה שוטפת גבוהה.
משקיעה שרוצה כיום הכנסה שוטפת מנדל"ן לא תוכל למצוא אותה בארץ אלא רק בהשקעת נדל"ן בחו"ל וכדי שגם השינה במהלך תקופת ההשקעה תהיה רגועה, כדאי שקרן הנדל"ן בארה"ב תהיה בליווי משקיעות מנוסות, מהן ניתן גם ללמוד, כדי ליהנות מהכנסה שוטפת למספר שנים בודדות ומרווח הוני בסוף התקופה!
